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風(fēng)云突變的2020年過半，對(duì)大多數(shù)房企來說，過程異常煎熬，前路仍舊艱辛。

在“三道紅線”一步一步從傳言到證實(shí)的八月，房企們陸續(xù)發(fā)布了2020年上半年業(yè)績。有的業(yè)績微跌，有的業(yè)績腰斬，但也有喜提50%業(yè)績漲幅的，可以說不同房企業(yè)績分化還是越來越明顯。

在外部環(huán)境不確定性的考驗(yàn)中，在疫情黑天鵝沖擊之下，這份中報(bào)既是房企抗逆能力的評(píng)測(cè)表，也是房企定力的試金石，同時(shí)也是房企對(duì)標(biāo)“三道紅線”的**次考核。



PART 1 | 三道紅線

三道紅線 ，即剔除預(yù)收款后的負(fù)債率不超過70%，凈負(fù)債率不超過**，現(xiàn)金短債比不低于1。

wind數(shù)據(jù)顯示，前30家發(fā)布年中報(bào)的房企中，凈負(fù)債率超過**的房企有9家，其中，建發(fā)國際**，達(dá)到了258%，合生創(chuàng)展**也達(dá)到了103%。另有21家房企的凈負(fù)債率低于**，其中龍湖、龍光、華潤置地、招商蛇口、新城控股和中海均在50%以下。

剔除預(yù)收款項(xiàng)后負(fù)債率（（總負(fù)債-預(yù)收款項(xiàng)）/（總資產(chǎn)-預(yù)收款項(xiàng)））超過70%的房企有23家，其中建業(yè)地產(chǎn)**，為86%，遠(yuǎn)洋集團(tuán)、越秀地產(chǎn)和世茂集團(tuán)3家房企剛剛過70%。保利、龍湖、合生創(chuàng)展、華潤置地、招商蛇口、中海和中國金茂等7家房企低于70%。

30家房企中，有10家的現(xiàn)金短債比低于1，其中富力地產(chǎn)**，只有0.24，寶龍地產(chǎn)、招商蛇口和雅居樂均在0.95以上。另有20家房企的現(xiàn)金及等價(jià)物可以覆蓋當(dāng)年到期債務(wù)，其中新城控股、越秀地產(chǎn)、龍光集團(tuán)、建發(fā)國際、龍湖集團(tuán)和中海均在2倍以上。

三道紅線結(jié)合來看，全部踩中的房企有4家，分別為富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、綠地控股和中南建設(shè)。4家房企處于綠色檔，分別為華潤置地、保利地產(chǎn)、龍湖和中海。8家踩中兩道紅線為橙色檔，14家踩中一條紅線為黃色檔。

PART 2 | 三項(xiàng)指標(biāo)

除了剔除預(yù)收款項(xiàng)后資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比三道紅線外，監(jiān)管層還設(shè)置了有息負(fù)債同比增速、拿地銷售比、經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額三個(gè)指標(biāo)。

30家房企中，有9家房企的有息負(fù)債比2019年底增加幅度超過15%，其中合生創(chuàng)展達(dá)到51%，中梁控股達(dá)到了31%；有息負(fù)債減少的房企有5家，分別為中國金茂、碧桂園、富力地產(chǎn)、陽光城和融創(chuàng)中國，其中金茂降幅**達(dá)到了16%，融創(chuàng)降幅最小為0.61%。

30家房企中，拿地銷售比超過40%的房企有14家，其中有3家超過**。這14家房企中，有2家處于綠色檔中，有5家處于橙色檔中，其余均為黃色檔企業(yè)，紅色檔企業(yè)拿地銷售比均在40%以下。

30家房企中，只有13家A股上市的房企公布2020年上半年經(jīng)營性現(xiàn)金流，其中有7家為負(fù)，包括保利地產(chǎn)、招商蛇口、新城控股和華僑城等房企；另有6家為正，包括金茂、陽光城、綠地、中南建設(shè)等房企。

PART 3 | 三道紅線為什么這些房企沒有觸線壓力？

年初以來降準(zhǔn)降息潮雖然帶來了房企融資成本的直接下降，但疫情影響過去后，許多房企又陷入了瘋狂拿地，進(jìn)而導(dǎo)致負(fù)債上漲、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大增的惡性循環(huán)之中。

“三道紅線”沖著房企的有息負(fù)債而來，不難想象，今后房企融資將會(huì)受到很大限制。對(duì)于房企而言，拼的還是長期，想要在短期內(nèi)大幅度完成見負(fù)債、穩(wěn)財(cái)務(wù)的指標(biāo)，也并不輕松。

其實(shí)在券商機(jī)構(gòu)的研究報(bào)告中，規(guī)劃到“綠檔”的企業(yè)中，大致可以分為三類。

1、國資背景類房企

以中海、華潤、越秀等為代表的國企央企，一方面他們有國資股東背書，未來償債風(fēng)險(xiǎn)不大；另一方面，由于股東歷來對(duì)它們的負(fù)債杠桿率以及盈利有一定的紅線，企業(yè)發(fā)展穩(wěn)健。這些房企往往能在融資市場(chǎng)上能拿到更便宜的錢。

2、穩(wěn)健經(jīng)營類房企

除了央企，也有像龍湖等這類標(biāo)桿房企擁有較強(qiáng)的融資能力，這些房企憑借**的運(yùn)營能力發(fā)展速度較快，同時(shí)也將財(cái)務(wù)杠桿和成本控制在良好的水平。

3、區(qū)域深耕類房企

諸如濱江集團(tuán)這樣的區(qū)域性房企，在深耕地區(qū)通常土儲(chǔ)豐富。在剔除調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)之后，大量的土儲(chǔ)讓區(qū)域深耕房企可以靈活應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化。這樣的穩(wěn)健往往能成為其低成本融資的一大利器。

未來，能否被規(guī)劃到“綠檔”，也決定了企業(yè)能否拿到更便宜的錢。

在已公布年中報(bào)的房企中，龍湖成為特例，是**一家拿到比央企還“便宜”的錢的民企！

和大多數(shù)穩(wěn)健經(jīng)營的房企一樣，龍湖的融資策略除了依靠高度的克制與謹(jǐn)慎，還講究“天晴補(bǔ)屋頂”的未雨綢繆。今年初，龍湖把握住了融資的機(jī)會(huì)窗口，完成了數(shù)筆境內(nèi)外再融資。正是受益于此，龍湖能將平均借貸成本打到4.5%的低位。

目前，龍湖是國內(nèi)**一家獲得全部三家國際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)（標(biāo)普/穆迪/惠譽(yù)）投資級(jí)評(píng)級(jí)的民營房地產(chǎn)企業(yè)。

資訊來源：www.edijin.com