近年來，由于電商沖擊、消費需求的改變，知名商業(yè)項目如萬達(dá)、凱德、世紀(jì)金源等紛紛升級改造、重新定位，商業(yè)結(jié)構(gòu)及品牌格局正在進(jìn)行新一輪的調(diào)整。這也標(biāo)志著，中國地產(chǎn)商業(yè)已經(jīng)進(jìn)入體驗式消費時代。商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行大刀闊斧升級改造的同時，也利用其獨特的商業(yè)地產(chǎn)o2o模式的優(yōu)勢，與電商實現(xiàn)共贏。
隨著傳統(tǒng)百貨店的地位每況愈下，而諸如連鎖超市、專業(yè)商店、倉儲超市等新興業(yè)態(tài)備受歡迎，因為這些體驗式業(yè)態(tài)以相當(dāng)?shù)土膬r位向消費者提供更優(yōu)質(zhì)的商品和更人性化的服務(wù)，競爭優(yōu)勢明顯。以餐飲o2o為代表的體驗式業(yè)態(tài)不僅能給商業(yè)地產(chǎn)帶來與眾不同的特色，更為消費者提供了工作環(huán)境的新亮點。電商沖擊之后，凱德mall這種體驗店、餐飲店整體來講提升到超過了40%以上。這個提升要根據(jù)市場的變化及競爭對手的情況去分析，并覆蓋整個本地化的消費者的需求，按照更多個性化產(chǎn)品定位做調(diào)整。商業(yè)地產(chǎn)需要尋找適合本地的新鮮業(yè)態(tài)，通過這種更新的方式分享它的成長收益。
(一)商業(yè)地產(chǎn)體驗式轉(zhuǎn)型趨勢提前顯現(xiàn)
隨著餐飲o2o在商業(yè)地產(chǎn)中越來越普遍，商業(yè)地產(chǎn)餐飲o2o尤其是外向性地產(chǎn)餐飲o2o的競爭也越來越激烈。一些個性鮮明、有特色的商業(yè)地產(chǎn)餐飲o2o正倍受眾多消費者青睞。因此，諸多開發(fā)商也把地產(chǎn)餐飲作為樹立或者提升品牌的宣傳工具，規(guī)劃營造獨具個性特色的風(fēng)格。地產(chǎn)餐飲o2o就是指為本商業(yè)圈提供商品與服務(wù)的商業(yè)o2o經(jīng)營體，顯然，它是以地域內(nèi)和周邊居民為主要服務(wù)對象的商業(yè)形態(tài)，這就決定了地產(chǎn)餐飲o2o具有如下的基本特征：
一、贏利長期性：餐飲存在與發(fā)展的穩(wěn)定性，使得餐飲商業(yè)比較不容易受到市政等各方面的因素影響，因而在發(fā)展上，其盈利期更為持久。前述特點使得餐飲商業(yè)在餐飲逐步成熟與穩(wěn)定后，盈利相應(yīng)的也具有一定的穩(wěn)定性。餐飲商業(yè)是相對于一個地域內(nèi)的居民而形成的商業(yè)，而居民本身對商業(yè)表現(xiàn)形式的可接納性決定了其表現(xiàn)形式的多樣性。餐飲商業(yè)有多種形態(tài)、也有市場的作法，即可以是商業(yè)街、也可以是購物中心甚至是shopping mall。當(dāng)然餐飲的規(guī)模、消費力、消費習(xí)慣、商業(yè)輻射性等等都會對餐飲商業(yè)的表現(xiàn)形式的產(chǎn)生影響。
二、需求的穩(wěn)定性：這個特點源自兩方面原因：首先是就近購買的需求，便利性的特點導(dǎo)致餐飲商業(yè)優(yōu)化開發(fā)運營策略研究分析報告的餐飲商業(yè)的需求相對穩(wěn)定。其次餐飲商業(yè)滿足的是日常基本消費需求，這是由餐飲的低彈性需求所決定的，這一點也使得餐飲商業(yè)的需求具有穩(wěn)定性的特點。需求的相對多樣性和整體性這是由人的本性所決定的，其需求不僅包括了對商品的需求，還有對服務(wù)的需求;既有對生活的基本需求，又表現(xiàn)為對吃、穿、用及健身、娛樂的要求。可以說，餐飲商業(yè)在日常性需求方面表現(xiàn)得既相對**，又形成一個整體的需求鏈。
三、消費多樣性：餐廳作為服務(wù)于局部區(qū)域的商業(yè)機(jī)構(gòu)，其功能不可能與傳統(tǒng)商業(yè)、中心商業(yè)區(qū)“大而全、繁而多”的商業(yè)形態(tài)相比，必須在經(jīng)營業(yè)態(tài)上獨樹一幟，**限度地滿足消費的需求。根據(jù)消費的基本特點，尋找合適的市場**之道。餐飲品牌需要營造出原汁原味的文化意境，以鮮明的主題、迥異的風(fēng)格讓餐廳的文化、休閑氛圍得以實現(xiàn)，從而使餐廳的獨特個性得以體現(xiàn)，避免“千店一面”的尷尬境地。成功主題內(nèi)涵的創(chuàng)造將是餐飲品牌的靈魂，是其可以取得成功的關(guān)鍵。同時，具有豐富文化、休閑品位的餐廳將更具商業(yè)魅力;符合餐飲消費的需求，個性充足的餐飲品牌在競爭中將具有更加旺盛的生命力。
作為商業(yè)物業(yè)的一種形式，除個別項目、特殊環(huán)境外，大多數(shù)地產(chǎn)餐飲并不具備廣泛的商業(yè)影響力和號召力，因此在建設(shè)之初必須以項目自身消費資源作為主要參考要素，依據(jù)實際情況可以適當(dāng)延展，做到商業(yè)規(guī)模與項目規(guī)模相互吻合，盲目開發(fā)、好高騖遠(yuǎn)的開發(fā)理念將不可避免地為項目帶來巨大的風(fēng)險。切合實際的供量與項目商圈范圍內(nèi)實際消費力相統(tǒng)一是商業(yè)地產(chǎn)餐飲o2o開發(fā)成功的前提。通過加強(qiáng)線上的推廣和營銷，能為商業(yè)地產(chǎn)帶來大量的人氣聚集。
(二)商業(yè)地產(chǎn)巧借餐飲o2o東風(fēng)求發(fā)展
事實上，發(fā)展商、業(yè)主與商家的利益不是對立的，而是相互依存的。成功開業(yè)、持續(xù)經(jīng)營才是各方共同的根本利益所在。市場培育也即放水養(yǎng)魚，就是以合適的租金吸引目標(biāo)商家入場，經(jīng)過一定的培育期后，商業(yè)氛圍成熟，經(jīng)營業(yè)績增長，租金上升，物業(yè)升值，實現(xiàn)多贏的結(jié)果。
商業(yè)地產(chǎn)主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是寄生業(yè)態(tài)，它本身不具備聚客能力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值并不斷升值。商鋪品牌店是否進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)是投資者很重要的參考因素：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評估標(biāo)準(zhǔn)和計算方法;其二知名的品牌客戶其本身就具備聚客能力，會影響商圈的形成，加快地產(chǎn)商業(yè)的招商進(jìn)程。而餐飲品牌的入駐，無疑能為商業(yè)地產(chǎn)帶來大量的客流聚集，大幅度增加增加體驗式服務(wù)的比例。
這種銷售方式的目的就是順勢控制地產(chǎn)餐飲的業(yè)態(tài)與業(yè)種，使之布局更合理，以保證地產(chǎn)餐飲品質(zhì)，最終令發(fā)展商、業(yè)主、投資者、經(jīng)營者的利益達(dá)到一個較好的平衡點。采用“以租驗售”的方法，還能便于管理，以確定各商鋪的真正價值，以便今后調(diào)整經(jīng)營思路和舍取，從而獲取更大的利潤。所以，許多有遠(yuǎn)見的發(fā)展商在地產(chǎn)規(guī)劃初期，就預(yù)先規(guī)劃了不同位置的商業(yè)用途和商鋪的規(guī)模、數(shù)量，避免出現(xiàn)惡性競爭，事先幫助投資者和商家規(guī)避風(fēng)險，有序經(jīng)營。而如萬達(dá)、紅星美凱龍等商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，如果要選擇發(fā)展電商模式，**體驗式性質(zhì)的餐飲o2o無疑是**的入口。如同嘩啦啦網(wǎng)在西直門凱德mall推出閃吃之后，餐飲人氣獲得了極高的增長，凱德的商業(yè)地產(chǎn)o2o也似乎尋找到了新的突圍途徑。
隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，地產(chǎn)餐飲逐漸開始成熟和完善，已經(jīng)具備相對獨立的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，但是在開發(fā)地產(chǎn)餐飲時，仍應(yīng)注重“商業(yè)與餐飲”的從屬關(guān)系，把二者緊密地連在一起共同 發(fā)展。通過商業(yè)地產(chǎn)餐飲o2o的提早運作，使項目自身和商業(yè)物業(yè)相互配合，獲得商業(yè)收益的同時，項目自身也將得到**地推動，從而實現(xiàn)項目整體效益的**化。餐飲品牌如俏江南、望湘園、新辣道等，都是**品牌效應(yīng)和商業(yè)效益的。
商業(yè)地產(chǎn)餐飲o2o項目市場研究中最重要的是對消費市場的研究，不但要對人口規(guī)模、客戶特征以及周邊的商業(yè)進(jìn)行了細(xì)致的分析和評估，更要充分考慮所在項目的消費人群特征，以此作為地產(chǎn)餐飲開發(fā)規(guī)模定位和經(jīng)營定位的依據(jù)。在地產(chǎn)餐飲運作時，應(yīng)對消費者市場進(jìn)行培育和管理，或考慮將其與銷售推廣緊密結(jié)合，使其形成優(yōu)勢互補，相互促進(jìn)，如此才能夠使地產(chǎn)餐飲的布局和商業(yè)設(shè)置按建筑、分布形態(tài)、消費水平進(jìn)行組合，與環(huán)境相適應(yīng)，既體現(xiàn)便捷性和親和力，適應(yīng)消費需求，又能體現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)餐飲o2o本身的特色。
結(jié)語：消費者無疑是支撐整個商業(yè)地產(chǎn)餐飲o2o經(jīng)營的關(guān)鍵所在，而且商業(yè)地產(chǎn)餐飲o2o是涉及開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者等多方面利益和要求的部分，市場定位的準(zhǔn)確性就顯得更為必要。在地產(chǎn)餐飲項目規(guī)劃之前開發(fā)商就必須做好市場研究，**掌握周邊人群的收入水平和消費層次，了解其消費習(xí)慣和消費心理，從而把握好市場需求空白點，以此做出合理的市場定位，達(dá)到開發(fā)商、投資者與經(jīng)營者三贏的局面。對于商業(yè)地產(chǎn)餐飲o2o的市場定位，以現(xiàn)實的觀念來說，商業(yè)地產(chǎn)餐飲o2o之于商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商的根本目的是贏得市場。
商業(yè)地產(chǎn)餐飲o2o的業(yè)態(tài)定位是建立在地產(chǎn)餐飲功能定位基礎(chǔ)之上。外向型地產(chǎn)餐飲和內(nèi)向服務(wù)型地產(chǎn)餐飲的業(yè)態(tài)配置有著很大程度的差異。當(dāng)前，餐飲已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)體驗式消費的主流，這不僅是房地產(chǎn)開發(fā)水平提高的重要體現(xiàn)，也標(biāo)志著地產(chǎn)餐飲已經(jīng)從原始的配套型物業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N新的“外向型”市場形態(tài)，并且業(yè)已形成了自己相對獨立的市場空間，所以今后商業(yè)地產(chǎn)餐飲o2o的經(jīng)營方式應(yīng)當(dāng)更加豐富。
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